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富灯网：A股、港股中资地产股上半年业绩出炉。从中报来看，地产公司业绩分化较大。从龙头房企来看，华润置地取代中海地产位居净利润榜首，而万科和中海地产营收和净利润均下滑。受地产扶持政策刺激，本周中资地产股有所反弹，融创中国3天大涨1.8倍。业内认为，随着扶持政策的出炉，未来楼市有望逐渐回暖，部分地产股也将迎来机会。
龙头房企分化大
从中报来看，华润置地、中国海外发展、保利发展、万科A、龙湖集团位居上半年净利润前五名。其中，华润置地实现收入729.7亿元，同比微增0.1%，归母净利润137.4亿元，同比增长29.6%，净利润高居榜首。此外，保利发展和龙湖集团上半年净利润均同比增长。
保利发展上半年实现营业收入1370.27亿元，同比增长23.71%；归母净利润122.22亿元，同比增长12.65%。
相比之下，中国海外发展（简称中海地产）和万科A上半年不管是营收还是净利润均同比下降，表现不尽如人意。
中海地产上半年营收和净利润分别同比下滑14.1%和19.4%，实现归母净利润134.9亿元，多年的“利润王”被迫拱手相让。
与此同时，中海地产的毛利率和净利率也仍然承压。上半年中海地产的毛利率是22.61%，净利率是15.13%，虽然较去年全年有所回升，但对比之前动辄超过20%的净利润率而言，中海地产已回归到了与其他央企无异的水平。
万科中报显示，上半年公司实现营业收入2008.93亿元，同比减少2.91%；归母净利润为98.7亿元，同比减少19.43%，创出了2019年以来上半年净利润的低点。
在业绩说明会上，万科总裁祝九胜表示，目前房企碰到行业调整期，短期利润确实有压力。期内净利润下滑主要来自两方面原因，一是结算规模、结算收入下降大约10.5%，二是结算毛利率下降1.6%。
对于未来的毛利率，万科联席总裁张海则指出，这两年市场超预期下行，短期内销售毛利率较以往确实有更大压力，随着这部分销售资源逐步转入竣工交付，这些压力会在今明两年体现在结算业绩上。
值得一提的是，万科A此前宣布取消了150亿元的定增。对此，公司解释称，基于当前公司A股处于低位，经审慎分析公司决定终止定增。
深圳另一家老牌房企招商蛇口上半年虽然营收同比下滑10.6%，但实现净利润21.53亿元，同比增长14.1%，总体来看业绩表现较佳。
从中报来看，大多数中小房企上半年业绩不理想，多家公司出现“增收不增利”现象。
首开股份上半年实现营业收入同比增长173.12%，但由于成本大幅增加，净利润亏损19.06亿元。亏损原因为“与去年同期相比，期内房屋集中交付项目总规模较大，相应房屋销售收入、成本均大幅增加”。
部分公司亏损金额较大，如碧桂园、中国恒大、远洋集团、融创中国、世茂集团等出险房企，亏损金额均超百亿元。除了这五家房企外，上半年亏损额较大的还包括合景泰富、佳兆业、禹洲集团等，这些亏损房企大多存在债务违约的问题。去年下半年至今，融创、恒大、奥园等房企已相继出台债务重组方案。
此外，深圳本地房企中洲控股上半年营收和净利润双降，净利润亏损1970万元，由盈转亏。
除了出险民营房企，也不乏华侨城等央国企亏损。在央企地产商中，华侨城A上半年亏损额最大。去年华侨城A已出现亏损，亏损额达到109.05亿元，今年至今仍未扭转亏损态势。
华侨城中报显示，公司上半年实现营收194.38亿元，同比增长18.6%；净利润亏损13.06亿元，由盈转亏。对于亏损，公司解释称，去化速度未及预期导致毛利率下降，为加速去化带来的折损以及合联营公司利润减少等原因所致。
除了地产周期下行等行业因素外，计提减值成为了部分房企出现亏损的原因之一。
如同为央企的中交地产上半年净利润亏损5.69亿元。财报显示，计提减值准备导致中交地产净利润减少2.82亿元。此外，华侨城上半年确认的资产减值损失金额约4.5亿元。
近期多项房地产利好政策密集出台，涉及调整优化差别化住房信贷政策、降低存量首套住房贷款利率等内容，进一步稳定了市场预期。
浙商证券认为，本轮核心城市供求关系良好，政策放松效果或最强，有望率先进入到修复通道。选股思路上，围绕“下有基本面托底+上有政策拔估值”，按照修复顺序优先看好在一线城市有土储优势的房企。
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